La hipoteca en el divorcio es uno de los asuntos que más quebraderos de cabeza genera, y casi siempre por el mismo malentendido: creer que el divorcio rompe el contrato con el banco. No es así. Soy Salva González-Moncayo, abogado de familia en Albacete y Almansa, y en esta guía te explico qué ocurre con la hipoteca cuando os divorciáis, quién sigue pagando y qué opciones tenéis para resolverla.
Titularidad de la vivienda, hipoteca y derecho de uso: tres planos distintos
Antes de nada, conviene separar tres conceptos que suelen mezclarse:
- La propiedad del inmueble: de quién es la vivienda según el Registro de la Propiedad.
- La hipoteca: el préstamo con el banco, con sus titulares (quienes responden de la deuda).
- El derecho de uso: quién vive en la casa tras la ruptura, que puede no coincidir con quién es propietario ni con quién paga.
El divorcio decide sobre el uso y puede reorganizar la propiedad, pero no toca por sí solo el préstamo hipotecario: eso depende del banco. Tenerlo claro evita la mayoría de los sustos.
¿Quién se queda con la vivienda tras el divorcio?
El uso de la vivienda familiar se atribuye conforme al art. 96 del Código Civil, reformado por la Ley 8/2021. Con hijos menores, lo habitual es que el uso se conceda al progenitor con quien convivan, atendiendo al interés más necesitado de protección. Pero ojo con una idea muy extendida y equivocada: tener la custodia no da un «derecho automático e indefinido» a quedarse la casa. Tras la reforma, esa atribución tiene límites temporales y se pondera con las circunstancias de cada uno.
Cuando no hay hijos, el uso puede asignarse al cónyuge cuyo interés sea más digno de protección y por un plazo prudencial. Y si no hay acuerdo, decide el juez. Este reparto del uso lo desarrollo también en el caso del uso de la vivienda cuando entra una nueva pareja.
¿Quién paga la hipoteca tras el divorcio?
Aquí está la clave: la deuda con el banco no cambia porque os divorciéis. Si firmasteis la hipoteca los dos, seguís siendo cotitulares y respondéis solidariamente frente a la entidad financiera, viva quien viva en la casa y tenga quien tenga la custodia. El banco puede reclamar la totalidad de la cuota a cualquiera de los dos.
El uso de la vivienda y el pago de la hipoteca son cosas distintas: que uno resida en el inmueble no exime al otro de pagar su parte del préstamo mientras siga como titular. Otra cosa es cómo repartís ese pago entre vosotros, que sí podéis pactar.
Opciones para resolver la hipoteca conjunta
Mantener una hipoteca conjunta con tu ex durante años rara vez es buena idea. Estas son las salidas habituales:
Vender la vivienda y cancelar la hipoteca
Es la opción más limpia cuando ninguno quiere o puede quedarse la casa. Se vende, con el precio se cancela el préstamo y, si sobra, se reparte entre los dos. Cierra el vínculo económico de golpe.
Extinción de condominio: que un cónyuge compre la parte del otro
Si uno se queda con la vivienda, la vía es la extinción de condominio: el que sale cede su mitad al que se queda, que pasa a ser propietario único. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Un matiz importante que muchas guías cuentan mal: la extinción de condominio no es gratis. Tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el valor de la parte que se adquiere, y genera aranceles de notaría y registro. Su ventaja fiscal es relativa: tributa por AJD y no por Transmisiones Patrimoniales (como sí haría una compraventa), pero no es cero. Conviene calcular esos costes antes de decidir.
Novación y subrogación: sacar a un cónyuge de la hipoteca
Que uno se quede la propiedad no lo libera automáticamente de la deuda. Para desvincular al cónyuge que sale hay que modificar el préstamo con el banco, por dos vías: la novación modificativa (se cambian las condiciones y los titulares del mismo préstamo) o la subrogación del deudor.
Y aquí la idea jurídica que más disgustos evita: el banco no está obligado a liberar a nadie. Puede negarse si considera que el que se queda no tiene solvencia financiera suficiente para asumir en solitario la hipoteca. En mi experiencia en Albacete, es el punto donde más divorcios se atascan: la pareja acuerda todo, pero la entidad no acepta la novación y ambos siguen atados al préstamo. Por eso conviene hablar con el banco antes de cerrar el convenio, no después.
La hipoteca dentro de la liquidación de gananciales
Si estabais en régimen de gananciales, la vivienda y su hipoteca entran en el reparto. La deuda pendiente se computa como pasivo de la sociedad, y eso afecta a cómo se equilibra el lote de cada uno. Lo explico en detalle en la liquidación de la sociedad de gananciales, que va de la mano con lo que hagáis con la hipoteca.
Si vuestro régimen era el de separación de bienes, la vivienda pertenece a los copropietarios en la proporción que figure en la escritura, y cada uno responde de su parte. En ambos casos conviene una tasación actualizada del inmueble: es la base para calcular cuánto vale la parte que uno compra o cede y para fijar la compensación al otro.
La hipoteca en el convenio regulador
En un divorcio de mutuo acuerdo, lo sensato es dejar la hipoteca bien atada en el convenio: quién paga cada cuota mientras no se resuelva, qué se hace con la vivienda (venta o extinción de condominio) y cómo se compensa al cónyuge que asume de más. Un convenio claro en este punto ahorra pleitos posteriores.
¿Qué pasa si mi excónyuge deja de pagar su parte?
Si tu ex deja de pagar y el banco te reclama a ti como cotitular, tienes que pagar para no entrar en mora, pero no lo pierdes: puedes reclamarle después lo que abonaste de más mediante una acción de reembolso entre cotitulares (art. 1145 CC). No hay un «mínimo de meses» para poder reclamar ese reintegro; se reclama lo efectivamente pagado por cuenta del otro.
Cosa distinta es el riesgo frente al banco: el impago sostenido puede activar el vencimiento anticipado de la hipoteca, que la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario condiciona a umbrales concretos de cuotas impagadas. Son dos planos que conviene no confundir: una cosa es lo que te debe tu ex y otra lo que puede hacer la entidad si la deuda deja de pagarse.
¿Tenéis una hipoteca conjunta y os estáis divorciando?
Estudio vuestro caso, valoro la mejor salida (venta, extinción de condominio o novación) y lo dejamos bien cerrado en el convenio. Ejerzo en Albacete y Almansa.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca en el divorcio
¿Quién paga la hipoteca después de un divorcio?
Los que la firmaron. Si sois cotitulares, respondéis solidariamente ante el banco con independencia de quién viva en la vivienda o tenga la custodia. Entre vosotros podéis pactar cómo repartir ese pago en el convenio.
¿Puede el juez obligar al banco a quitarme de la hipoteca?
No. El juez resuelve entre los cónyuges (uso de la vivienda, propiedad, compensaciones), pero desvincularte del préstamo requiere el consentimiento de la entidad financiera mediante novación o subrogación. El banco puede negarse.
¿Qué es la extinción de condominio y cómo tributa?
Es la operación por la que un cónyuge adquiere la parte del otro y queda como propietario único. Se hace en escritura pública y tributa por Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte adquirida, además de aranceles de notaría y registro. No es una operación gratuita.
¿Qué pasa si mi excónyuge deja de pagar su parte de la hipoteca?
Como cotitular, tendrás que pagar al banco para evitar la mora, pero puedes reclamarle después lo abonado de más con una acción de reembolso (art. 1145 CC). El impago prolongado, además, puede tener consecuencias frente a la entidad.
¿Se puede vender la vivienda si uno de los dos no quiere?
Si no hay acuerdo para vender, puede instarse la división de la cosa común ante el juez, que puede acordar la venta y el reparto del precio. Es una salida cuando la copropiedad se vuelve inviable.
